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【预报片】对话周君芝：地产下行周期下，财税更正的推行是什么？

加入民生宏不雅周君芝《央地关系重塑和财税更正开端》

（课程预售，瞻望10月录制，11月上线）

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1998年房改以来，我国房地产行业赶快发展，真确作念到了“筑得广厦千万间，大庇天地寒士俱欢颜！”

而在房地产高速发展成为畴昔我国复古产业的背后，我国财税体系与地产也酿成了深度的绑定。

但连年来，跟着出身率的下滑，地产黄金发展的“三十年”照旧为止，地产行业合座将迎来下行周期，也在一定程度上影响到了我国的财税体系。正所谓：想危是以求安，虑退是以能进。

畴昔我国财税体系将怎么更正，地产行业又将走向何方呢？

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华尔街见闻特邀民生证券首席宏不雅分析师周君芝老诚筹谋推出宏不雅财税人人课《地产下行和地方化债背后：央地关系重塑和财税更正开端》，(10月14日线下课程澳门百家乐，点击报名>>)本门课程将从咫尺的财政运行框架讲起，复盘中国税改的历史程度，以史为鉴探讨畴昔财税更正的地方；此外，本门课程还将通过细腻的数据分析评估地产下行的影响，并探讨分析近期热度较高的债务问题。

本期内容是课程的预报片，以下是对话周君芝的内容重点：

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一、为什么当今要接洽地产对财税/经济的影响？

二、财税轨制面对的问题是什么？

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三、怎么辩证地相连地产对经济/财税战术的影响？

四、畴昔地盘出让金畴昔地盘出让金会将何去何从？

五、畴昔财税更正会怎么鼓励？

一、为什么当今要接洽地产对财税/经济的影响？

地产对经济的影响，行业有计划员、宏不雅经济的学者的嗅觉会比较猛烈，但推行地产对经济的影响其实更大、更钝。然后因为我对于通盘中国的这个战术，尤其像财政货币有计划时候比较久，不错说我从业 10 年的时候，相当一部分时候皆在有计划这一块。

是以我合计这个可能在畴昔它畴昔你莫得感受到的存在，但畴昔这一朝起来之后，它的变量很大，对于中国经济也好，对许多的轨制的蓄意也好，皆会带来一些影响。

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是以在这个时点我就终点这个想跟商场沟通，咱们需要对这个变量予以实足的关爱。

二、财税轨制面对的问题是什么？

中国的许多税制推行上头要处理几个问题：

第一个问题政府应该花什么钱？这推行上解答是政府和商场领域的问题。是以不同的这个年代，它底层的经济和政事的这个框架发生变化，因为你知谈你要花什么样钱，哪些交给政府，哪些交给商场，或通盘社会。

第二个问题等于收什么样的钱？也等于税收，但推行上中国历史上，除了终点明确的或者说有终点强细节轨则的税收以外，一般来说还有另外一块跟租值干系的一些收入。它终点伏击的一个点等于均衡了轨则和生动，使得通盘政府，不论是中央和地方，如故这个政府和商场，它有弹性和柔性的空间。我合计这是一个终点有智谋的蓄意。从永久来看，这亦然通盘财税更正要去恢复的第二个问题，就收入怎么样去切分。

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第三个问题，这个中央和地方怎么均衡？因为中国千百年来皆是一个终点大的庞大的这个体系，向来一直要去向理中央和地方之间的关系，好的央地关系会给中国经济发展的雄厚性，以致经济发展自身的这种精良的环境皆终点伏击。是以财税更正内部向来要处理的一个问题等于不论是收入如故开销，中央和地方之间怎么均衡？

第四个问题其实等于通盘债务的问题。因为咱们知谈任何一个国度基本上皆会举债，这也很粗浅。许多东谈主可能不太能相连这个逻辑，为什么政府一定要举债？

一个当代化的这个国度，它至少要提供这个国防的开销，至少要提供对于国内的这个安保，以致一些庞大的这个公事员的体系，任何一个国度皆不成幸免。但咱们皆知谈国度不是一个分娩部门，那么它有开销，它例必对应一部分的这个欠债，它有可能是以欠债的表情存在，也可能以这个税收的表情存在。

然则咱们皆知谈开销是刚性的，然则税收许多时候挂靠经济，它有波动，是以就反推转头说，为了因为中国政府或者说整个的政府有这么一个逻辑，是以它例必有这个债务（来缓冲）。

是以债务它是一个终点符合经济要领以及政府运行逻辑的一个产品，是以不要去怕它。那么是以，然则政府唯有要作念的事情就怎么蓄意好比较轨则透明的、可执续运行的，是精良的、兼顾成果、自制的这个欠债。

这是财税更正需要这个探讨的四个问题，总结起来就四个，开销、收入、央地关系，还有咱们说的这个债务经管。是以其实咱们任何一个时候段去评判财税更正的地方也好，或财税演进的头绪也好，其实皆会拿着这四个维度去不雅察它。我降服中国地产为止黄金 30 年之后，畴昔财税更正也会缓缓鼓励。

某位体操名将赌博丑闻皇冠曝光，引起广泛讨论关注。三、怎么辩证地相连地产对经济/财税战术的影响？

有计划宏不雅经济，尤那时候重度荒谬的时候，你会发现说莫得一个东西从出身的时候就差的，或者从出身的时候等于好的，他莫得那么多的主不雅的判断他，可能他的这个出身的时候细目是符合当期整个经济以致轨制，包括社会的诉求，一般来说反而是这个利大于弊，不然的话它不可能存在。

但跟着时候的推演，通盘大的环境发生了变化，是以到了后期，一项事物可能在通盘环境内部显得会方枘圆凿，群众会有更多批判的目光去看它。如果知谈这一个轨则或要领之后，咱们再去看地产，其实咱们可能更不错愈加客不雅。早期的时候，其实中国地产对私东谈主部门而言意旨终点紧要，中国政府因为愚弄了地盘出让金，但咱们也知谈地盘出让金它不是放在政府的财政口袋内部千里淀，它是还要花出去作念什么呢？主要等于跟地产干系的这个配套，就所谓的地方的基建，像咱们说的这个地盘的平整，因为你从一块地盘变成一个交易的这个大楼或者住宅，它要责罚的底层问题是许多的，不齐备是房地产企业不错齐备责罚的。

比方说像这个电、油、气、水这种偏基建的这个设施是需要东谈主去承担的，那么这种时候地方政府在这个住户买房的同期，等于收了一部分的地盘出让金往来作念这么的平整，其实推行上亦然让这个地区更快的发展，让后续想要买房的这个住户有更便利的条件。地盘出让金这个轨制的蓄意，其着实微不雅层面等于让通盘的这个住户感受到买屋子的速率不错提快，也恬逸了不同代东谈主这在短期内部的这个需求。是以在宏不雅层面它发达出来的特色等于基建增速很高，城镇化速率很快。然后这个中国赶快从一个偏农业东谈主口这么主导的缓缓过渡到一个城镇东谈主口线占比照旧9亿，这个照旧 65% 把握这么一个社会，是以它有它的这个历史的这个必要性。

四、畴昔地盘出让金会将何去何从？

当先我报一串数据，那么群众就能够愈加明晰的相连到，畴昔中国地盘出让金下落是一个大的趋势，它是不可幸免的趋势。

第一个，咱们皆知谈中国 2016 年到 2021 年是中国商品住宅销售最旺的时代，咱们相通说往回看 40 年以及往畴昔看 30 年，快要这个统共 75 年这么的一个幅度范围内部，这大约率是一个顶，这个数据是若干？等于住房销售的年均面积是快要 15 亿平。

中枢的原因终点粗拙，第一个因为 2016 - 2021 年买房的主体，刚需的主体主若是 85 后，就 85 年到 90 年，按照娶妻年纪去推，这部分群体刚好是新中国配置以来的一个东谈主口小岑岭。也等于说，嗯， 85 年它是比 80 年要以致 70 年东谈主口要多的，然则畴昔的 90 年是比其他东谈主口要少，它等于一个东谈主口的凸点。另外一个等于 14、15 年中国，尤其 15 年中国启动了棚改货币化，是以 16 年到 2021 年其实加快了通盘的城镇化，尤其加快了这个三四线城镇化红利，这是不可幸免的。

那么从 2022 年头始，地盘出让金就下落到这个7万亿不到，其中有一部分是这个城投拿地，按照微不雅数据， 2022 年城投拿地在通盘的这个地盘出让金的占比大约在 1/ 3 把握，是以等于说扣除成绩成投拿地之后，其实 2022 年的地盘出让金照旧降到5万亿不到，那么本年 1 - 7 月份地盘出让金的累计同比增速如故以 - 20% 把握的速率鄙人掉，是以大约率本年的地盘出让金就进一步下滑，可能会掉到这个4万亿这么一个水平。

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2022 年后买房的主要等于一代年青东谈主了，是娶妻置业的，娶妻立业的新的这个年青小家庭。是以等于说地盘出让金这件事情，它等于要下落，是客不雅的这个下落。那么面对这么一个这个地盘出让金下滑的一个事实，财税体系该作念怎么应答？

这等于可能我合计来岁以致后年就地会来的，那么第一个直不雅的感受等于地盘出让金下落，我找到一个能够填补的这个收入的这个格局，这个也等于咱们说的政府在强调的叫建就地方税种，因为咱们畴昔许多的税种更多的是中央税以及分享税。

地方税种有，但齐备归于地方税者，地方这个收取的税种额度并不大。这亦然为什么群众去探讨所谓的房地产税，因为房地产税在其他国度的训诫是归为地方政府整个的地方税种，还有包括许多东谈主在探讨的有莫得像其他地方税种花费税的征收本事的更正，以致有东谈主去探讨所谓的碳税、数字经济税等等。

五、畴昔财税更正会怎么鼓励？

（在收入端）像房地产税是其他国度确乎有这么一个训诫，那么是以第一个细目是找到一个新的适当地方政府去征收的一个税种。然则我合计畴昔这个税种和地盘出让金比拟的话，领域如故不够。

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那么另外一个等于开销，因为收入和开销是一个平等想法，如果我收入下落了，那么还有另外一种操作，等于开销的一个缩减，那么从数目层面去捕捉地方政府职能或收入的一些结构变化。

其实咱们还要去问这个结构，结构推行上等于问畴昔的中国地方政府除了畴昔 30 年作念这么这个地方的基础设施设备以外，还有莫得新的工当作要作念？

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那么其实等于刚才又回到了一个问题，咱们看到其他发达国度政府，不仅包括地方政府，包括中央，它的更多的职能是倾向于民生的领域。这亦然这几年，尤其 18 年以后中国政府也在去强调的一个领域。

是以等于除了进出的这个量和结构发生变化之后，我合计可能畴昔中国政府的职能也会发生一些新的变化，可能从本来倾向于地方的基础设施设备，更多倾向于这个民生保险领域。

这个是我合计畴昔财税更正，尤其是地方政府可能面对的一些变化，政府在深刻财税更正方面提了四个地方

第一个等于什么呢？等于收入方面的这个税收的更正，税者税制的更正内部其实推行上等于要建就地方税种。

第二个可能要更多的向告成税去作念一个导向，因为中国的这个税收的占比内部最高的是升值税，它是一个流转税。那么许多发达国度这个税种内部占比相对比较高的，像财产税、个东谈主所得税等等，这些是告成税。

所谓的流转税是针对分娩本事，告成税的话是针对这个个体，因为告成税愈加的自制，成果其实也更高。

是以咱们中国深刻财税体系更正地方的这个第少量等于收入端，收入端一个等于愈加当代化，等于告成税占比更高。

因为本来相当一部分时候，咱们把这个地方的这个税种其实推行上头皆相对弱化，因为地方更多倾向于去收地盘出让金，但地盘出让金下去之后，地方税种的一个健全和完善可能是接于现时的。

那么第二个地方等于开销端，咱们又称为叫事权，事权的话等于它推行上恢复的一个问题，等于政府应该作念什么。虽然它通盘开销其实包罗万象的，像这个国防安保、九年制义务西宾，然后像咱们说的这个基础研发的领域的这个财政补贴，像社保的一部分财政补贴，像基建，以致像跟食粮安全干系的皆放在内部，然则畴昔这 30 年其实基建的占比确乎会比其他国度要更高。

然后第三个亦然一个央地关系之间更深档次的一个问题，等于 94 年方税制更正其实更多扩清的是中央和省级地方政府的关系，是以咱们看到省级及以下政府市级和省级、市级和县级，不同地区的轨则其实有所不同，畴昔是否有新的更有深档次轨则来理清省级及以下地方政府之间的一个关系？这可能亦然我合计畴昔这个央地关系的一个内核。

然后第四个方面等于债务的问题，任何一个国度到咫尺为止举债是一个相宜政事和经济要领的一个这个操作，就不需要对这件事情就嗅觉很颤抖它，它是一个很粗浅的一件事情。然则好的通盘财政的一个体制需要去恢复咱们应该发若干债？发债的轨则是若干，怎么去追踪监测这些债务。

六、对于民生证券宏不雅有计划团队

咱们团队其实是比较早就收拢了这个地产变化的这个干线，是以相对而言咱们是收拢了本年流动性宽松、利率下落这一干线。

这个亦然咱们对于这个地产这个不雅察所得出的论断。虽然在 3 月份和 2 月份的时候，咱们对于地产的这个销售如故相对乐不雅少量，到了5月咱们作念过调研，而况作念过一些测算，是以咱们对地产的这个大地方的这个判断就会有一个更澄莹的理解。

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这种理解也收获于咱们团队的作风，等于心爱作念一些调研，把宏微不雅谈论。

另外一个咱们也辱骂常聚焦于数据，咱们这种数据亦然宏不雅微不雅，包括国外是放在一谈的，是以有相对而言会让咱们获取一个论断会愈加永久一些，不会那么多的聚焦于一些战术的这个音尘探问等等，这是咱们团队一个有计划作风。

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